La notaría de Badalona que te explica lo que firmas

Testamentos y herencias

El testamento abierto ordena por escrito cómo quieres que se reparta lo tuyo dentro de los límites que fija el derecho civil catalán. Se otorga en una sola visita, queda en el protocolo del despacho y se comunica al Registro General de Actos de Última Voluntad; en vida no se entrega copia a nadie más que al testador. La herencia es el paso posterior: inventario, adjudicación y reparto entre quienes resulten llamados.

Quién comparece: el testamento lo firma el testador en persona y nunca por medio de apoderado; en la herencia deben intervenir todos los herederos, o alguien con poder suficiente de los que no puedan asistir. Qué se aporta: para testar, el DNI vigente; para la herencia, certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia autorizada del testamento, DNI de los herederos, títulos de propiedad y certificados de saldos bancarios. Después de firmar: queda liquidar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal e inscribir los inmuebles adjudicados. Tienes el recorrido completo en testamentos y herencias.

Escrituras de compraventa

Es el documento que traslada la propiedad de un inmueble del vendedor al comprador y el que permite inscribir esa titularidad en el Registro de la Propiedad. Antes de la firma se comprueban cargas, situación arrendaticia, coincidencia con la descripción registral y estado de pagos con la comunidad.

Quién comparece: vendedor y comprador —todos los cotitulares, incluido el cónyuge cuando el régimen económico lo exige— o sus apoderados. Qué se aporta: DNI o NIE vigente, título de propiedad, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, último recibo del IBI, certificado de la comunidad de estar al corriente y, si queda hipoteca viva, el certificado de deuda del banco. Después de firmar: la copia autorizada electrónica sale hacia el Registro, se liquidan los impuestos de la operación y se actualiza la titularidad catastral. Más detalle en escrituras de compraventa.

Hipotecas y cancelación de hipoteca

La escritura de préstamo hipotecario documenta el préstamo y la garantía que recae sobre la vivienda. La Ley 5/2019 obliga a una reunión previa con el prestatario, sin el banco delante, en la que se repasan la FEIN, la FiAE y las cláusulas sensibles; esa acta de transparencia es gratuita y tiene que ser anterior a la firma. La cancelación es el trámite inverso: una vez pagado el préstamo, libera la finca de la carga inscrita.

Quién comparece: en el préstamo, quien se obliga —titulares, avalistas e hipotecantes no deudores— y el apoderado de la entidad; en la cancelación, normalmente basta con el representante del banco. Qué se aporta: FEIN y FiAE remitidas por la entidad, DNI, y para cancelar, el certificado de deuda cero. Después de firmar: la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, y hasta que esa inscripción no se practica la carga sigue apareciendo en la nota simple. Ampliado en firma de hipotecas y cancelación de hipoteca.

Poderes notariales

Un poder autoriza a otra persona a actuar en tu nombre en aquello que tú delimites: vender un inmueble concreto, operar con un banco, pleitear o gestionar un trámite puntual. Se redacta a medida, con facultades tasadas, y puede revocarse en cualquier momento otorgando la revocación y notificándola al apoderado.

Quién comparece: solo el poderdante; el apoderado no tiene que estar presente ni firmar. Qué se aporta: DNI del poderdante y los datos completos de la persona apoderada —nombre, DNI y domicilio—, además de la identificación de la operación si el poder es especial. Después de firmar: el apoderado necesita la copia autorizada en papel o electrónica para poder usarlo, y si va a surtir efecto fuera de España suele hacer falta apostilla o traducción jurada. Ver poderes notariales.

Actas notariales

El acta no recoge acuerdos, sino hechos: lo que se ve, se recibe o se deposita. Se usan para acreditar el estado de una vivienda antes de una obra, dejar constancia de una notificación o un requerimiento, fijar el contenido de una página web, protocolizar el resultado de un sorteo o levantar acta de una junta general.

Quién comparece: quien solicita el acta; la otra parte no tiene por qué intervenir, y en las de notificación se limita a recibirla. Qué se aporta: aquello que quiere acreditarse —el documento, las fotografías, el texto del requerimiento, el domicilio exacto del destinatario— y la identificación del requirente. Después de firmar: queda una copia con valor probatorio y, según el tipo, un plazo de contestación para el destinatario. Ver actas notariales.

Constitución de sociedades

La escritura de constitución da nacimiento a la sociedad y fija sus reglas internas: objeto social, capital, participaciones, sistema de administración y régimen de transmisión. Buena parte de los conflictos entre socios que se ven después nacen de unos estatutos genéricos firmados con prisa.

Quién comparece: todos los socios fundadores o sus apoderados, y los administradores que acepten el cargo en la misma escritura. Qué se aporta: certificación negativa de denominación del Registro Mercantil Central, DNI o NIE de socios y administradores, acreditación del desembolso del capital, y la redacción del objeto social y del domicilio. Después de firmar: se solicita el NIF, se inscribe en el Registro Mercantil y se cursa el alta censal; hasta la inscripción la sociedad está en formación. Ver constitución de sociedades.

Capitulaciones matrimoniales

Sirven para pactar el régimen económico del matrimonio o cambiarlo más adelante: separación de bienes, participación o gananciales, además de otros pactos patrimoniales entre los cónyuges. En Cataluña el régimen legal supletorio es el de separación de bienes, así que las capitulaciones suelen otorgarse para lo contrario o para matrimonios sujetos a otra legislación.

Quién comparece: los dos cónyuges, o los dos futuros contrayentes si se firman antes de la boda. Qué se aporta: DNI de ambos y, si ya están casados, libro de familia o certificado literal de matrimonio con los datos de inscripción. Después de firmar: se comunican al Registro Civil para que consten al margen de la inscripción de matrimonio, y si afectan a inmuebles se hacen constar también en el Registro de la Propiedad. Ver capitulaciones matrimoniales.

Donaciones

Documenta la entrega gratuita de dinero, participaciones o un inmueble en vida. Cuando lo donado es una vivienda, la escritura es imprescindible para inscribir el cambio de titularidad, y conviene revisar antes cómo encaja con la futura herencia y con la fiscalidad autonómica.

Quién comparece: donante y donatario, porque la donación necesita aceptación de quien la recibe; si el donatario es menor, intervienen sus representantes legales. Qué se aporta: DNI de ambos, título de propiedad y referencia catastral del bien donado, y el justificante de la transferencia cuando se dona dinero. Después de firmar: el donatario liquida el impuesto de donaciones en el plazo previsto, se abona la plusvalía municipal si hay inmueble urbano y se inscribe en el Registro. Ver donaciones.

Declaración de obra nueva

Incorpora al Registro una edificación que físicamente existe pero registralmente no: una casa levantada sobre un solar, una ampliación o una construcción antigua nunca declarada. Sin ella, sobre el papel sigue habiendo solo suelo, con lo que eso complica una venta o una hipoteca.

Quién comparece: el propietario o propietarios de la finca. Qué se aporta: licencia de obras, certificado final de obra firmado por técnico competente, seguro decenal cuando se trata de vivienda, certificado energético, licencia de primera ocupación o cédula, y las coordenadas georreferenciadas de la superficie ocupada. En las obras antiguas, la acreditación de la antigüedad por certificación técnica o catastral. Después de firmar: se inscribe en el Registro, se liquida el impuesto de actos jurídicos documentados y se actualiza la descripción catastral. Ver declaración de obra nueva.

División de propiedad horizontal

Convierte un edificio en fincas independientes —pisos, locales, plazas de aparcamiento, trasteros—, asigna a cada una su cuota de participación y describe los elementos comunes. Es el paso previo para poder vender o hipotecar cada unidad por separado y para constituir la comunidad de propietarios.

Quién comparece: el propietario único del edificio o, si ya está dividido, todos los propietarios con el acuerdo de la junta cuando la modificación lo requiere. Qué se aporta: título de propiedad, descripción de cada elemento privativo con superficie y linderos, cuadro de cuotas, planos y la licencia municipal de división cuando sea exigible, además de los estatutos si se aprueban en el mismo acto. Después de firmar: el Registro abre folio propio a cada finca resultante y a partir de ahí cada una tiene vida jurídica independiente. Ver división de propiedad horizontal.

Qué documentación reunir antes de la cita

La mayoría de firmas que se retrasan no se retrasan por el notario, sino por un papel que llega tarde. Con estos documentos localizados antes de escribir al despacho, el presupuesto y la fecha salen a la primera:

• Documento de identidad en vigor de todos los que van a firmar, y NIE y pasaporte cuando alguno sea extranjero. Un DNI caducado detiene la firma.
• El título del que nace lo que vas a firmar: la escritura de compra del inmueble, el título de la finca, la escritura de constitución de la sociedad o el testamento anterior si lo hubo.
• Los certificados con fecha de caducidad: certificado de últimas voluntades, certificado de deuda del banco, certificado de la comunidad, cédula de habitabilidad y certificado energético. Pídelos con margen, no la víspera.
• Los datos completos de quien no vaya a estar: nombre, DNI y domicilio del apoderado, del donatario o del administrador, escritos tal y como figuran en su documento.
• La referencia catastral de cualquier inmueble implicado, que aparece en el recibo del IBI.
• El justificante del medio de pago cuando hay dinero de por medio: en las compraventas debe poder acreditarse cómo se paga el precio.
• Los plazos que te condicionan: vencimiento de arras, fecha de entrega de llaves, cierre del ejercicio o el plazo de seis meses del impuesto de sucesiones.

Esta página es informativa y de carácter general. La documentación exacta, los plazos y los impuestos dependen de cada caso concreto y del régimen aplicable, y se confirman por escrito al pedir cita en el despacho.